Okresowe kontrole techniczne na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej

Nawiązując do treści art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo Budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 z pózn. zm.) właściciel lub zarządca winien dokonywać okresowych kontroli obiektu budowlanego. W praktyce dotyczy to głównie:

1. Przeglądów ogólnobudowlanych - w ujęciu rocznym i 5 - letnim (w przypadku tego ostatniego, wraz z przeglądem instalacji elektrycznych).

2. Przeglądów instalacji - w ujęciu rocznym - gazowych, przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych).

Wspólnota Mieszkaniowa winna pilnować realizacji poszczególnych przeglądów. Nie chodzi o sztukę dla sztuki w postaci odnotowania kolejnego przeglądu w Książce obiektu budowlanego. Niepotrzebnie jest dawać argumenty jakimkolwiek organom administracyjnym (w razie kontroli) - niedopełnienie obowiązku realizacji przeglądów może skutkować karami, co uszczupli budżet Wspólnoty. Po drugie - w przypadku jakiejkolwiek awarii, co gorsza skutkującej narażeniem życia zdrowia mieszkańców, właścicieli lokali użytkowych - umarł w butach. Nie ma tłumaczenia "bo nie wiedzieliśmy". Nieznajomość prawa szkodzi. Ubezpieczyciel w takich przypadkach zadaje pierwsze pytanie - kiedy przeprowadzano przeglądy? Warto mieć to na uwadze. 

Przegląd ogólnobudowlany dotyczy części wspólnej. Wykonawca przeglądu współpracujący ze Wspólnotą Mieszkaniową winien dokonać wizji lokalnej nieruchomości. Podkreślam to, albowiem działanie odtwórcze w postaci bazowaniu na poprzednich protokołach i tworzenie przeglądu "zza biurka" (jakiegokolwiek z wymienionych), "kopiuj - wklej" wyjdzie bokiem. Z początku dla osoby sporządzającej tego typu protokół, po drugie dla Wspólnoty.  Dla każdego z realizowanych przeglądów dotychczasowa dokumentacja winna mieć charakter źródłowy. Tylko i wyłącznie. 

Przeglądy gazowy i kominowy dotyczy również wejścia do lokali mieszkalnych. A zatem z wyprzedzeniem warto powiadamiać mieszkańców o planowanej kontroli z pomocą dostępnych środków (korespondencja zwykła, e-mail, informacja na tablicy ogłoszeń na budynkach, na stronie internetowej Wspólnoty).  Warto o tym pamiętać, chociażby przez wzgląd skuteczności realizacji przeglądu (część lokali może być pustostanami, właściciele mogą przebywać za granicą itd.). Informacja o przeglądzie winna być wiarygodna (poprzez ujawnienie nazwy firmy, telefonu kontaktowego wykonawcy przeglądu). To pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek - gdy zamiast kontroli instalacji, mamy "kontrolę" naszych pomieszczeń, szafek itd.).  

Często przy przeglądach mieszkańcy, użytkownicy zgłaszając wszelkie niedogodności związane z funkcjonowaniem danej instalacji. Wykonawca powinien spisywać uwagi. To również może posłużyć jak materiał uzupełniający do późniejszego udokumentowania zapisu. 

W praktyce po wykonywaniu przeglądu np. kominowego nawet laik zorientuje się, czy ma do czynienia z fachowcem, czy "sztampowcem". Wiatraczek na stwierdzenie drożności? Wnet sposób "na pewno" dowiemy się, czy niedrożność wynika np. z wrzucenia gruzu do komina - po pracach remontowych (co znaczy ludzka pomysłowość). Mam kulę, idę na dach i sprawdzam faktycznie jak to wygląda. Co więcej - istnieje możliwość kamerowania przewodów. Przegląd ma służyć dbałości o utrzymanie stanu pierwotnego nieruchomości, bezpieczeństwu ludzi - nie tylko wystawieniu faktury za usługę. 

Po zakończeniu przeglądu Wspólnota Mieszkaniowa winna otrzymać od wykonawcy przeglądu Protokół kontroli wraz z materiałem zdjęciowym, częścią rysunkową. Stwierdzenia, uwagi zawarte w protokole powinny być zrozumiałe. Nikt nie zna się na wszystkim, jednakże wpisywanie przy danym lokalu skrótów myślowych (o których znaczeniu wie tylko wykonawca) jest pozbawione sensu. 

Nie zawsze w pierwszym przeglądzie udaje się na 100% mieć dane ze wszystkich lokali z nieruchomości. Stąd organizuje się kolejne terminy tak aby faktycznie w każdym lokalu przegląd ten był przeprowadzony. 

Mamy dane o stanie instalacji. Co dalej? Informacje te powinny być podzielone na część co do której Wspólnota Mieszkaniowa powinna podjąć działania (na tej podstawie również formułujemy plan remontowy). W drugim rzucie - to, co we własnym (lokalowym) zakresie powinni zrobić właściciele. W tym drugim przypadku Wspólnota Mieszkaniowa poprzez prace Zarządu, zarządcy winna w drodze komunikacji z właścicielami (najlepiej za potwierdzeniem odbioru) oczekiwać od nich przejęcia w tym zakresie odpowiedzialności za konieczność niezbędnych prac. Problem na części wspólnej może w konsekwencji rzutować na bezpieczeństwo w danym lokalu i odwrotnie. 

Dezaktualizacja. Jak wspomniałem przeglądy wymagają wizji, stwierdzenia aktualnego (na dany dzień) stanu technicznego nieruchomości, instalacji. Trudno przyjąć za dobrą jakość pracy i ocenę stanu faktycznego stwierdzenie o konieczności pomalowania klatki schodowej ... gdy jest pomalowana :). Tego typu przypadki zdradzają, czy wykonawca faktycznie był na budynku, czy tylko "czytał". 

W ramach dalszych działań, mając już w ręku protokół z danego przeglądu, warto aby on "żył" w formie planów i realizowanych decyzji. Tego Wspólnota winna od siebie. Aby po roku nie okazało się iż realizujemy kolejny przegląd, a założenia wynikające z poprzedniego protokołu - przez rok spały w szufladzie.

Efektywnie realizowanych przeglądów :). Serdecznie pozdrawiam, Marcin Olszewski.     

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.