Rok 2017 w kierunkach funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych

Witam wszystkich ciepło w Nowym 2017 r., życząc optymizmu, uśmiechu, realizacji planów zarówno w sferze prywatnej, jak i zawodowej. 

Co przyniesie nam Nowy Rok? Nie wróżąc z fusów, nie będąc wróżką, bazując na doświadczeniu z własnego obszaru rynkowego, odpowiem - na brak zajęć nie będę narzekał :)

To zapewne pierwszy od kilku lat rok, w mniejszym stopniu skoncentrowany na obsłudze procesu dotacji i refundacji dla remontów nieruchomości zabytkowych. Nie zmienia to faktu możliwości przygotowywania procesu na rok przyszły (pozyskiwanie dokumentów, decyzji administracyjnych), lub realizacji prac remontowych, z działaniem na rzecz późniejszej refundacji. Przygotowanie całości procesu wymaga, finansowego wkładu własnego, pakietu dokumentów (m.in. zaopiniowany przez SKZ projekt, pozwolenie konserwatora zabytków, pozwolenie na budowę), czasu i sprawności urzędów w realizacji postępowań. Można mieć projekt i być "wyhamowanym terminowo" przez urząd (kwestia zaopiniowania), na okres dłuższy niż miesiąc - 2 miesiące (nie będę pisał "wyżej", bo trwa procedura ... by urząd "wyżej" przejął sprawy urzędu "niższego"). Można mieć wniosek o pozwolenie na budowę i miast miesiąca czekać ... kilka dni. Nie ma tak po prostu. Kwestia ilości spraw, sfery organizacyjnej w poszczególnych urzędach, szczęścia w szybkiej realizacji sprawy? :). 

Rynek nie znosi próżni. Firmy projektowe na zlecenie dostawcy ciepła realizują projekty węzłów indywidualnych. Praktycznie większość kosztów po stronie Veolii. Potencjalna możliwość "odcięcia" się od węzła grupowego z jednym węzłem na Wspólnotę wielo budynkową, lub z możliwością na każdy budynek (kwestia usprawnienia późniejszych rozliczeń). Proces w trakcie realizacji. Jest co robić. 

Coraz częściej podnoszą się głosy o pełnym opomiarowaniu budynku/budynków Wspólnot Mieszkaniowych - z racji rozliczeń, także w kontekście wynajmu mieszkań. Ma to swoje uzasadnienie w praktyce. Mieszkańcy deklarujący daną ilość osób w danym lokalu i faktycznie w takiej ilości zamieszkujący nie chcą ponosić kosztów tzw. uchybu za lokale "rotacyjne" (lokal mieszkalny, gdzie deklarowana liczba osób zamieszkałych wynosi np. 1, a faktycznie z uwagi na wynajem osób dziennie jest np. 5-6, co wpływa na zużycie wody). Licznik w każdym z lokalu i wartość odczytu (z faktycznego zużycia wody) może być pomocna dla faktycznego rozliczenia wody w bilansie ogólnym.  Coraz częściej również istnieje tendencja do rozważania montażu i odczytu wodomierzy z nakładką radiową (odczyt bez potrzeby ingerencji w lokal, właścicieli). 

W nawiązaniu do naszych postów warto zwrócić uwagę także na trend w zakresie obsługi klienta (Wspólnoty Mieszkaniowych). W wielu przypadkach firmy administrujące wnoszą w ofercie "coś więcej" niż dotychczas. Poza m.in. stawką za administrowanie, obsługą księgową wartością dodaną dla Wspólnoty Mieszkaniowej może być "własny  firmowy outsourcing" oferowany w pakiecie Wspólnocie.   

Zbliża się czas zebrań rocznych, okres rozliczeniowy. Czas podsumowań roku ubiegłego, czas planów na rok bieżący i lata przyszłe. Przyjrzymy się bliżej kwestii bezpieczeństwa w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych, zastosowanym rozwiązaniom i skutkom w praktyce dochodzenia roszczeń. Ponadto zapewne poruszymy kwestie z gospodarką odpadami komunalnymi (w świetle nowych przepisów). Omówimy sprawy związane z podatkiem od części wspólnych, jak również sprawy przekształcenia współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Będzie o czym pisać :). Wszystkiego dobrego w 2017 roku :). 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji. 

Urząd a nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej. Teoria i praktyka. Część 1. Pozwolenie konserwatora zabytków.

Statystycznie zamieszczam jeden post na miesiąc. Czyżby rynek nieruchomości w praktyce był tak nudny, pozbawiony inspiracji dla bloggerów (będących jednocześnie zarządcami nieruchomości)? Nie :). Wręcz przeciwnie. Praktykę zawodową, bardzo często, ba każdego dnia mojej pracy uzupełnia teoria urzędowa. I o tym dzisiaj, w pierwszej części konfrontacji procedur urzędowych w ujęciu praktycznym (w relacji do zarządzanej nieruchomości i jej otoczenia rynkowego). 

Część1."Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich/restauratorskich/robót budowlanych/badań konserwatorskich/badań architektonicznych/podjęcie innych działań mogących prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru zabytków (dotyczy również prac w koronach drzew i krzewów)".

Wniosek do pobrania w biurze, bądź ze strony internetowej Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków. W sieci, w formatach MS WORD I PDF. 

Pierwsza rzecz to fakt iż nazwa Wniosku wskazuje na zastosowanie w relacji do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Otóż nie. Gdy zadałem urzędniczce zapytanie, "Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków (jest w ewidencji), ale:

1. Przedmiotem planowanych prac remontowych jest remont elewacji.

2. Z elewacją powiązany jest fakt wpisu ulicy (przy której zlokalizowana jest nieruchomość) do rejestru - jako założenie urbanistyczne. 

Pytanie klucz "Jaki wniosek mam wypełnić, jak żaden nie pasuje do mojej implikacji?". "Mamy jeden druk dla nieruchomości wpisanych do rejestru i do ewidencji - pada odpowiedź z urzędu. Ok, w porządku. Wypełniam.

Wypełniając wpisujemy Wnioskodawcę (Pełnomocnika), zakres wnioskowanych prac remontowych. Po drodze oświadczenie o posiadanym tytule do nieruchomości. W przypadku Pełnomocnictwa - należy dokonać opłaty skarbowej (dowód opłaty dołączony do wniosku). Nawiązując do opłat - w przypadku budynków mieszkaniowych - zwolnienie z opłaty za pozwolenie. 

To, co zastanawia, to fakt dlaczego (nie mając pozwolenia konserwatora zabytków) Wspólnota Mieszkaniowa ma wpisywać do wniosku:

1. "Imię, nazwisko i adres osoby kierującej pracami budowlanymi".

2. "Imię, nazwisko i adres osoby wykonującej nadzór inwestorski".

Planowany zakres prac, to szacunek. Wspólnota Mieszkaniowa, nie będzie jednak (nie mając ważnej decyzji konserwatora) zawierała umów z wykonawcą, inspektorem - by móc wpisać kierownika budowy i inspektora do wniosku :). A jak, nie otrzyma decyzji - to co, rozwiąże umowy? Na moje zapytanie w tej kwestii urzędnik odpowiedział, aby nie wypełniać, tylko później "będzie można to uzupełnić". No tak, tylko to może oznaczać wydłużenie trybu rozpatrywania z uwagi ... na uzupełnienie wniosku. 

Pamiętam, z praktyki zawodowej jak Wspólnoty Mieszkaniowej "brały z łapanki" kierownika budowy ("solisty" z uprawnieniami), inspektora - by wpisać ich do druku. Problem polega na tym, iż w przypadku otrzymania decyzji, i zmiany kierownika (przecież wykonawca prac będzie miał własnego kierownika), i inspektora - wnioskodawca, (Wspólnota Mieszkaniowa) będzie musiał o tym pamiętać. I złożyć wniosek o ... zmianę decyzji konserwatora. Co oznacza ... kolejne wydłużenie procesu decyzji konserwatora, w odniesieniu do tej samej Wspólnoty Mieszkaniowej, planowanego remontu itd. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Dachy, instalacje, klatka schodowa? Świadomość remontów we Wspólnocie Mieszkaniowej.

Stare Miasto w Warszawie. Miejsce mojej codziennej pracy (zarządca nieruchomości). W piątek odebrałem projekt budowlany na realizację remontów dachów, kominów i elewacji dwóch kamienic. W piątek  złożyłem również ów projekt do Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków m.st. Warszawy (celem uzyskania Decyzji o pozwoleniu). W poniedziałek odbieram kosztorys inwestorski. Możemy ogłaszać konkurs ofert na wykonawstwo remontu. W 2017 r. wspomniany remont dachów, kominów i elewacji wpisany zostanie do Planu Remontowego i przedstawiony na zebraniu rocznym właścicieli lokali w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. 

Powyższy wycinek piątkowego dnia pracy prezentuję, z racji wskazania procesu kształtowania polityki remontowej we Wspólnotach Mieszkaniowych. Tylko realizm wynikający z zaleceń przeglądu ogólnobudowlanego, a nie "radosna twórczość" może pomóc nam w ... odpowiedzialności za nieruchomość, mieszkańców. Realizacja przeglądu ogólnobudowlanego winna być realizowana w okresie cyklicznym (rocznym, 5-letnim), zgodnie z wymogami przepisów Ustawy Prawo Budowlane (art. 62). Protokół z w/w przeglądów i wspomniane zalecenia - to "drogowskaz" dla kształtowania polityki remontowej we Wspólnocie Mieszkaniowej. Poszczególne potrzeby remontowe podzielone są w nim na remonty "pilne" i te które możemy realizować w dalszej kolejności. W przypadku gdy mamy np. problemy z kominami, daną instalacją - te remonty będą rekomendowane w "pierwszej kolejności" przez twórcę Protokołu z Przeglądu Budowlanego, aniżeli np. odnowienie klatki schodowej. Kluczowe są kwestie bezpieczeństwa. Aspekty wizualne nieruchomości należy odłożyć w realizacji "na później". 

W praktyce realizacja potrzeb remontowych, z uwagi skalę realizacji, warunkowana jest posiadanymi środkami finansowymi. Stąd zasadność w ubieganiu się (w przypadku, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków) o dofinansowanie (dotacja, refundacja) od Stołecznego Konserwatora Zabytków. W praktyce z powodzeniem stosuję tego typu rozwiązania w procesie obsługi nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych. 

Powyższe "założenia modelowe" zderzają się z praktyką. Konserwator zabytków może w drodze kontroli nakazać nam realizację remontu np. elewacji (z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia mieszkańców, przechodniów). Ciekawostką jest fakt, iż ... konserwatorów jest niewielu, by samemu dotrzeć do takich spostrzeżeń. Reagują, po złożeniu zawiadomienia. Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje nakaz w drodze decyzji administracyjnej (zalecenia pokontrolne). I ma problem, bo brak realizacji prac w danym terminie - może skutkować karami dla Wspólnoty. Czy można sobie z tym poradzić? Można :). Recepty "na sukces" w zakresie mojego doświadczenia i praktyki zawodowej.    

Na drugim "biegunie" mieszkańcy. Współpraca wewnątrz Wspólnoty Mieszkaniowej winna opierać się w wzajemnym zrozumieniu i realizmie potrzeb. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Często, dopóki mieszkańcom dach nie wali się na głowę - wolą optować za remontem klatki schodowej - bo "ładniej, sypie się, a ja mieszkanie wynająłem". To zrozumiałe, widząc klatkę codziennie. Problemy są też tam, gdzie mieszkańcy "nie sięgają wzrokiem", a objawiają się poprzez awarie. 

Znane są też przypadki, gdy przy Wspólnotach wielobudynkowych spełnienie "marzeń" mieszkańców jednej klatki (remont) tworzy protest mieszkańców innych klatek ("a dlaczego nie nasza?"). Ważna rzecz - we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomość stanowi własność ogółu właścicieli. Dach, kominy, elewacje, klatki schodowe stanowią części wspólne nieruchomości. Stąd właściwa gradacja potrzeb remontowych (przede wszystkim z uwagi na bezpieczeństwo, w dalszej kolejności estetykę nieruchomości), budowanie świadomości i zrozumienia co do kolejności realizacji prac i uwarunkowań finansowych mogą pozwolić na sukcesywne utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Komin jaki jest każdy widzi. Przeglądy, realizacja zaleceń.

Nie musimy znać się na przewodach kominowych, wentylacji. Jeżeli jednak nie ma ciągu, czuć nieprzyjemne zapachy, także codzienny obiad sąsiada - pytamy Zarządu, administratora co do powodów stanu rzeczy. Nie nudząc zbytnio zawiłościami technicznymi, zaprezentuję częste zjawiska zachodzące "na wysokościach". 

Remont dachu. Teoretycznie jest inspektor nadzoru, kierownik budowy. Jak sprawdzicie w trakcie prac, czy przy odbiorze czy, poza pracą w zakresie umowy, Wasz komin nie został "magazynem" gruzu? Wykonawcy czasami nie chce się targać odpadów poremontowych na parter, potem koszty wywozu itd. Po co, jak jest miejsce, gdzie można gruz wyrzucić - ba, i nikt tam nie zajrzy?

W trakcie realizacji przeglądu przewodów kominowych, jako mieszkańcy zapewne oczekiwalibyśmy, aby to (gruz) czego załóżmy nie odkryto w trakcie odbioru prac remontu dachu (fajny odbiór) "odkryli" kominiarze. Zawsze jest szansa "złapania" wykonawcy na gwarancji i "posprzątaj Pan po sobie" (patrz zapisy w umowie). No tak, ale na ten dach trzeba wejść i .... faktycznie po nim chodzić. Niestety, zdarza się, że firmy kominiarskie działają bez lin, zabezpieczeń, a wizja na dachu ... okazuje się być wizja porównawczą z poprzednim protokołem. Czyli "trochę popatrzę". Trudno się potem dziwić, że ktoś po kilku latach "odkrywa" niespodzianki w kominach. Weźmy poprawkę na to, iż kominiarz ma uprawienia. Odpowiada za to co opisuje w protokole. Co do zabezpieczeń - to już własna decyzja i ryzyko wykonawcy przeglądu kominowego. Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo  oczekiwać, iż wykonawca przeglądu faktycznie wejdzie na ten dach, sporządzi protokół na podstawie stanu faktycznego (wraz z opinią i rekomendacją niezbędnych działań). Bazowanie na tym iż "nikt po mnie nie sprawdzi" jest dobre ("przepisuję co było rok temu, bo jeżeli na Wspólnocie nic nie robili - to pewnie jest tak dalej") .... do momentu zaczadzenia. Potem prokurator, ubezpieczyciel ... każdy zapyta w pierwszej kolejności o przegląd i podjęte działań. Nie zamierzam wrzucać kija do środowiskowego mrowiska. Z praktyki zawodowej we wszystkich działań outsourcingu zarządzania nieruchomościami - nie lubię jak ktoś odwala robotę "po łebkach". W przypadku kominów, wentylacji - to kwestia życia i zdrowia. 

O ile w przypadku deszczu, można uzasadniać brak działań w kolejnych terminach przeglądu. O tyle brak konsekwencji w działaniu mieszkańców zmusza do działania. Każdy ma swoje życie, swój czas, w przypadku przeglądu lokal winien być udostępniony. W przekazie informacji dla mieszkańców o planowanym terminie przeglądu, zawieram dane kontaktowe do wykonawcy - by w dogodnym terminie, można było się umówić. Brak udostępnienia lokalu w kilku terminach, najczęściej skutkuje wezwaniem do przeprowadzenia przeglądu we własnym zakresie. Stąd tak ważna jest komunikacja między zarządca a mieszkańcami (dostępność e-maili, telefonów, osób udostępniających lokal w kraju, gdy ktoś przebywa za granicą) w zakresie możliwości udostępnienia lokalu. 

Mamy w ręku przegląd przewodów kominowych w formie protokołu. Opinie, zalecenia. Nie do szuflady, a do realizacji. Rozdział między powinności Wspólnoty Mieszkaniowej (części wspólne nieruchomości) a powinności mieszkańców. Tak jak Wspólnota winna realizować prace związane prawidłowym funkcjonowanie przewodów kominowych, wentylacyjnych (plan remontowy w kategorii - rzeczy ważniejsze niż wygląd elewacji), tak mieszkańcy również muszą wiedzieć co winni zrealizować we własnym zakresie (pisemne wezwanie za potwierdzeniem odbioru). Niestety, zdarza się, iż problem kominów, wentylacji, może wynikać z przebudów w trakcie remontu w lokalu (w części wewnątrz lokalowej, z wpływem na części wspólne). Kominy, wentylacja to rzeczy ważniejsze od aspektów wizualnych elewacji, klatek schodowych itd. Warto mieć to na uwadze przy kształtowaniu planu remontowego. Warto mieć na uwadze nasze życie i zdrowie. Pozdrawiam, Marcin Olszewski. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Zajęcie cudzej nieruchomości dla potrzeb remontu

Rynek nieruchomości w praktyce. A zatem odstawmy na półkę Konstytucję z art 64. i wszelkie inne przepisach dotyczących "ochrony prawnej" nieruchomości. W ten sam sposób "odstawiłem" Ustawę o ochronie zabytków. Ze względu na .... ochronę. 

W praktycznych implikacjach przedstawię dzisiaj, jak zajmuje się cudze nieruchomości na potrzeby własnego remontu (na przykładzie nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych), mając świadomość zajęcia, robiąc to "na dziko" (bez prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane). W dalszej części wykażę, jak mimo naruszenia prawa ... zgodnie z prawem można się z tego "wywinąć". Oczywiście zgodnie ... z tym samym obowiązującym prawem. 

Otrzymujemy wezwanie o zajęciu dachu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej obsługiwanej przez nas nieruchomości. Na miejscu ekipa remontująca sąsiednią ścianę szczytową. Rusztowanie przytwierdzone do ich ściany i "naszego". Dziury w naszym dachu, pozdejmowane dachówki. Potencjalnie przy deszczu mamy szkodę. I chłopaki z "ekipy" sąsiadów robią. Skąd ludzie w kaskach mają wiedzieć, zastanawiać się co do przebywania na terenie cudzej nieruchomości? Od tego mają kierownika, inspektora nadzoru, inwestora. 

Przed zajęciem cudzej nieruchomości inwestor prac na sąsiedniej winien przede wszystkim zapytać o zgodę sąsiednią Wspólnotę. Po jej uzyskaniu, protokolarne wprowadzenie na budowę z zatwierdzeniem obustronnych (zajmującego i właściciela) warunków. 

W praktyce (no właśnie i zarazem niestety) sąsiedzi "jadą dalej". Straż Miejska - na teren prywatny nie wejdą. Policja? Owszem spiszą, popytają, a ze względu na brak wiedzy odeślą poszkodowanego do formy pisemnej. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego? Jasne, będą w grudniu po południu. Gra na czas. Sprawca naruszenia robi swoje (remont) z korzystaniem z cudzej nieruchomości, bo "tempo drogi administracyjnej" .... ma swoje tempo. Szybciej skończą, potem po zawodach. Wystarczy posprzątać. 

Pierwsze wrażenie jest, gdy sprawca ma świadomość obrony poszkodowanego. Przyjdą z PINB-u nie przyjdą tak szybko. Ślad w papierach zostaje. Tym bardziej gdy sprawca realizuje inwestycję np. w części z ... dotacji konserwatora zabytków. Nikt nie lubi zamieszania. Teraz i później. Co robi sprawca? "Podnosi" rusztowanie z naszego dachu. Wówczas na dzień ewentualnej kontroli urząd badający stan faktyczny ... zbada przede wszystkim stan faktyczny. To że po 30-60 dniach? "Przepisy są proszę Pana po to, by je przestrzegać". Zakładając, iż na naszym dachu nie ma już rusztowania, dachówki położone, dziur brak. No cóż - sprawcy pozostaje udać Kota w butach przed Wydziałem Architektury i Budownictwa składając wniosek o decyzję odnośnie "konieczności wejścia na dach" sąsiedniej nieruchomości i zastosowanie rusztowania "w powietrzu" (z mocowaniem do ściany szczytowej sprawcy). I taką decyzję (po rozpatrzeniu oświadczeń poszkodowanego) sprawca ... otrzymuje. Możemy "świadomie" popełnić błąd :). 

W praktyce wejście w teren cudzej nieruchomości to banał, bzdet. Sprawca dysponuje pozwoleniem konserwatora zabytków, pozwoleniem na budowę. I wszystko. Kamykiem do oka może być fakt otrzymania pozwolenia na budowę na pracę "u siebie" i na cudzej nieruchomości ... w przypadku gdy do wniosku o pozwolenie należy złożyć ... Oświadczenie o dysponowaniu tytułem prawnym do nieruchomości na cele budowlane. Czy to ważne której? Urzędnik wydający decyzję "widzi" teren zza biurka - na podstawie przedłożonych przez wnioskodawcę dokumentów. Jest wykaz załączników? Jest. Są załączniki? - są, albo ich nie ma. Z tym się nie dyskutuje. Mam tak samo jak ty, miasto moje a w nim .... 

A zatem przechodząc do drugiej implikacji kopiemy na cudzym gruncie. Fakt, że sprawca w przyszłej restauracji ma sprawę wentylacji (tylko co poeta miał na myśli), "wychodzi" z kanałem wywiewnym na cudzy teren - bez zgody, protokołu, określenia warunków korzystania. Taki protokół wprowadzenia? Robimy. Przez analogię - organy przyjdą, zobaczą. Ale nim to nastąpi - jedziemy. Trochę gorzej gdy inwestor jest najemcą lokalu miasta we Wspólnocie Mieszkaniowej. Wchodząc na teren cudzej nieruchomości wchodzi na teren ... także miasta (stosownie do udziałów we Wspólnocie). Najemca to rzecz cenna ... generuje przychód. Jeżeli wszystko zgodnie z prawem (przynajmniej tą wygodniejszą do zastosowania częścią) to naruszenie cudzej własności (nawet tego samego miasta) ... mniejszym złem. To, że mieszkańcy nie zostali powiadomieni przez tegoż inwestora o rozpoczęciu prac. "No i co z tego" - odpowiedział przedstawiciel miasta. "To co ma wszystkich powiadamiać". No jasne. Niech zacznie o północy. Na terenach nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych nie zawsze istotną rzeczą jest ... fakt zamieszkania i warunków bytowych. Inwestycja to rzecz nadrzędna. A mieszkańcy? Protestujący przeciw powiadomieniu ich o rozpoczęciu prac, to "krzykacze". Krzykacze we własnych mieszkaniach. Ale na naszym, miejskim gruncie. Wszystko zostaje w "rodzinie". Pozdrawiam :). 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.