Stare
Miasto w Warszawie. Miejsce mojej codziennej pracy (zarządca nieruchomości). W
piątek odebrałem projekt budowlany na realizację remontów dachów, kominów i
elewacji dwóch kamienic. W piątek złożyłem również ów projekt do Biura
Stołecznego Konserwatora Zabytków m.st. Warszawy (celem uzyskania Decyzji o
pozwoleniu). W poniedziałek odbieram kosztorys inwestorski. Możemy ogłaszać
konkurs ofert na wykonawstwo remontu. W 2017 r. wspomniany remont dachów,
kominów i elewacji wpisany zostanie do Planu Remontowego i przedstawiony na
zebraniu rocznym właścicieli lokali w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej.
Powyższy
wycinek piątkowego dnia pracy prezentuję, z racji wskazania procesu
kształtowania polityki remontowej we Wspólnotach Mieszkaniowych. Tylko realizm
wynikający z zaleceń przeglądu ogólnobudowlanego, a nie "radosna
twórczość" może pomóc nam w ... odpowiedzialności za nieruchomość,
mieszkańców. Realizacja przeglądu ogólnobudowlanego winna być realizowana w
okresie cyklicznym (rocznym, 5-letnim), zgodnie z wymogami przepisów Ustawy
Prawo Budowlane (art. 62). Protokół z w/w przeglądów i wspomniane zalecenia -
to "drogowskaz" dla kształtowania polityki remontowej we Wspólnocie
Mieszkaniowej. Poszczególne potrzeby remontowe podzielone są w nim na remonty
"pilne" i te które możemy realizować w dalszej kolejności. W
przypadku gdy mamy np. problemy z kominami, daną instalacją - te remonty będą
rekomendowane w "pierwszej kolejności" przez twórcę Protokołu z
Przeglądu Budowlanego, aniżeli np. odnowienie klatki schodowej. Kluczowe są
kwestie bezpieczeństwa. Aspekty wizualne nieruchomości należy odłożyć w
realizacji "na później".
W
praktyce realizacja potrzeb remontowych, z uwagi skalę realizacji, warunkowana
jest posiadanymi środkami finansowymi. Stąd zasadność w ubieganiu się (w
przypadku, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków) o dofinansowanie
(dotacja, refundacja) od Stołecznego Konserwatora Zabytków. W praktyce z powodzeniem stosuję tego typu rozwiązania w procesie obsługi nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych.
Powyższe
"założenia modelowe" zderzają się z praktyką. Konserwator zabytków
może w drodze kontroli nakazać nam realizację remontu np. elewacji (z uwagi na
zagrożenie życia i zdrowia mieszkańców, przechodniów). Ciekawostką jest fakt,
iż ... konserwatorów jest niewielu, by samemu dotrzeć do takich spostrzeżeń.
Reagują, po złożeniu zawiadomienia. Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje nakaz w
drodze decyzji administracyjnej (zalecenia pokontrolne). I ma problem, bo brak
realizacji prac w danym terminie - może skutkować karami dla Wspólnoty. Czy
można sobie z tym poradzić? Można :). Recepty "na sukces" w zakresie
mojego doświadczenia i praktyki zawodowej.
Na
drugim "biegunie" mieszkańcy. Współpraca wewnątrz Wspólnoty
Mieszkaniowej winna opierać się w wzajemnym zrozumieniu i realizmie potrzeb.
Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Często, dopóki mieszkańcom dach nie wali
się na głowę - wolą optować za remontem klatki schodowej - bo "ładniej,
sypie się, a ja mieszkanie wynająłem". To zrozumiałe, widząc klatkę
codziennie. Problemy są też tam, gdzie mieszkańcy "nie sięgają wzrokiem",
a objawiają się poprzez awarie.
Znane
są też przypadki, gdy przy Wspólnotach wielobudynkowych spełnienie
"marzeń" mieszkańców jednej klatki (remont) tworzy protest
mieszkańców innych klatek ("a dlaczego nie nasza?"). Ważna rzecz - we
Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomość stanowi własność ogółu właścicieli. Dach,
kominy, elewacje, klatki schodowe stanowią części wspólne nieruchomości. Stąd
właściwa gradacja potrzeb remontowych (przede wszystkim z uwagi na
bezpieczeństwo, w dalszej kolejności estetykę nieruchomości), budowanie
świadomości i zrozumienia co do kolejności realizacji prac i uwarunkowań
finansowych mogą pozwolić na sukcesywne utrzymywanie nieruchomości w stanie
niepogorszonym.
Marcin
Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami
w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie
nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie
nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez
Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w
realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny
nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz
deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach
współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na
stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w
Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko
pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i
doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej
realizacji.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz