Urząd a nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej. Teoria i praktyka. Część 1. Pozwolenie konserwatora zabytków.

Statystycznie zamieszczam jeden post na miesiąc. Czyżby rynek nieruchomości w praktyce był tak nudny, pozbawiony inspiracji dla bloggerów (będących jednocześnie zarządcami nieruchomości)? Nie :). Wręcz przeciwnie. Praktykę zawodową, bardzo często, ba każdego dnia mojej pracy uzupełnia teoria urzędowa. I o tym dzisiaj, w pierwszej części konfrontacji procedur urzędowych w ujęciu praktycznym (w relacji do zarządzanej nieruchomości i jej otoczenia rynkowego). 

Część1."Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich/restauratorskich/robót budowlanych/badań konserwatorskich/badań architektonicznych/podjęcie innych działań mogących prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru zabytków (dotyczy również prac w koronach drzew i krzewów)".

Wniosek do pobrania w biurze, bądź ze strony internetowej Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków. W sieci, w formatach MS WORD I PDF. 

Pierwsza rzecz to fakt iż nazwa Wniosku wskazuje na zastosowanie w relacji do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Otóż nie. Gdy zadałem urzędniczce zapytanie, "Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków (jest w ewidencji), ale:

1. Przedmiotem planowanych prac remontowych jest remont elewacji.

2. Z elewacją powiązany jest fakt wpisu ulicy (przy której zlokalizowana jest nieruchomość) do rejestru - jako założenie urbanistyczne. 

Pytanie klucz "Jaki wniosek mam wypełnić, jak żaden nie pasuje do mojej implikacji?". "Mamy jeden druk dla nieruchomości wpisanych do rejestru i do ewidencji - pada odpowiedź z urzędu. Ok, w porządku. Wypełniam.

Wypełniając wpisujemy Wnioskodawcę (Pełnomocnika), zakres wnioskowanych prac remontowych. Po drodze oświadczenie o posiadanym tytule do nieruchomości. W przypadku Pełnomocnictwa - należy dokonać opłaty skarbowej (dowód opłaty dołączony do wniosku). Nawiązując do opłat - w przypadku budynków mieszkaniowych - zwolnienie z opłaty za pozwolenie. 

To, co zastanawia, to fakt dlaczego (nie mając pozwolenia konserwatora zabytków) Wspólnota Mieszkaniowa ma wpisywać do wniosku:

1. "Imię, nazwisko i adres osoby kierującej pracami budowlanymi".

2. "Imię, nazwisko i adres osoby wykonującej nadzór inwestorski".

Planowany zakres prac, to szacunek. Wspólnota Mieszkaniowa, nie będzie jednak (nie mając ważnej decyzji konserwatora) zawierała umów z wykonawcą, inspektorem - by móc wpisać kierownika budowy i inspektora do wniosku :). A jak, nie otrzyma decyzji - to co, rozwiąże umowy? Na moje zapytanie w tej kwestii urzędnik odpowiedział, aby nie wypełniać, tylko później "będzie można to uzupełnić". No tak, tylko to może oznaczać wydłużenie trybu rozpatrywania z uwagi ... na uzupełnienie wniosku. 

Pamiętam, z praktyki zawodowej jak Wspólnoty Mieszkaniowej "brały z łapanki" kierownika budowy ("solisty" z uprawnieniami), inspektora - by wpisać ich do druku. Problem polega na tym, iż w przypadku otrzymania decyzji, i zmiany kierownika (przecież wykonawca prac będzie miał własnego kierownika), i inspektora - wnioskodawca, (Wspólnota Mieszkaniowa) będzie musiał o tym pamiętać. I złożyć wniosek o ... zmianę decyzji konserwatora. Co oznacza ... kolejne wydłużenie procesu decyzji konserwatora, w odniesieniu do tej samej Wspólnoty Mieszkaniowej, planowanego remontu itd. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Dachy, instalacje, klatka schodowa? Świadomość remontów we Wspólnocie Mieszkaniowej.

Stare Miasto w Warszawie. Miejsce mojej codziennej pracy (zarządca nieruchomości). W piątek odebrałem projekt budowlany na realizację remontów dachów, kominów i elewacji dwóch kamienic. W piątek  złożyłem również ów projekt do Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków m.st. Warszawy (celem uzyskania Decyzji o pozwoleniu). W poniedziałek odbieram kosztorys inwestorski. Możemy ogłaszać konkurs ofert na wykonawstwo remontu. W 2017 r. wspomniany remont dachów, kominów i elewacji wpisany zostanie do Planu Remontowego i przedstawiony na zebraniu rocznym właścicieli lokali w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. 

Powyższy wycinek piątkowego dnia pracy prezentuję, z racji wskazania procesu kształtowania polityki remontowej we Wspólnotach Mieszkaniowych. Tylko realizm wynikający z zaleceń przeglądu ogólnobudowlanego, a nie "radosna twórczość" może pomóc nam w ... odpowiedzialności za nieruchomość, mieszkańców. Realizacja przeglądu ogólnobudowlanego winna być realizowana w okresie cyklicznym (rocznym, 5-letnim), zgodnie z wymogami przepisów Ustawy Prawo Budowlane (art. 62). Protokół z w/w przeglądów i wspomniane zalecenia - to "drogowskaz" dla kształtowania polityki remontowej we Wspólnocie Mieszkaniowej. Poszczególne potrzeby remontowe podzielone są w nim na remonty "pilne" i te które możemy realizować w dalszej kolejności. W przypadku gdy mamy np. problemy z kominami, daną instalacją - te remonty będą rekomendowane w "pierwszej kolejności" przez twórcę Protokołu z Przeglądu Budowlanego, aniżeli np. odnowienie klatki schodowej. Kluczowe są kwestie bezpieczeństwa. Aspekty wizualne nieruchomości należy odłożyć w realizacji "na później". 

W praktyce realizacja potrzeb remontowych, z uwagi skalę realizacji, warunkowana jest posiadanymi środkami finansowymi. Stąd zasadność w ubieganiu się (w przypadku, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków) o dofinansowanie (dotacja, refundacja) od Stołecznego Konserwatora Zabytków. W praktyce z powodzeniem stosuję tego typu rozwiązania w procesie obsługi nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych. 

Powyższe "założenia modelowe" zderzają się z praktyką. Konserwator zabytków może w drodze kontroli nakazać nam realizację remontu np. elewacji (z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia mieszkańców, przechodniów). Ciekawostką jest fakt, iż ... konserwatorów jest niewielu, by samemu dotrzeć do takich spostrzeżeń. Reagują, po złożeniu zawiadomienia. Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje nakaz w drodze decyzji administracyjnej (zalecenia pokontrolne). I ma problem, bo brak realizacji prac w danym terminie - może skutkować karami dla Wspólnoty. Czy można sobie z tym poradzić? Można :). Recepty "na sukces" w zakresie mojego doświadczenia i praktyki zawodowej.    

Na drugim "biegunie" mieszkańcy. Współpraca wewnątrz Wspólnoty Mieszkaniowej winna opierać się w wzajemnym zrozumieniu i realizmie potrzeb. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Często, dopóki mieszkańcom dach nie wali się na głowę - wolą optować za remontem klatki schodowej - bo "ładniej, sypie się, a ja mieszkanie wynająłem". To zrozumiałe, widząc klatkę codziennie. Problemy są też tam, gdzie mieszkańcy "nie sięgają wzrokiem", a objawiają się poprzez awarie. 

Znane są też przypadki, gdy przy Wspólnotach wielobudynkowych spełnienie "marzeń" mieszkańców jednej klatki (remont) tworzy protest mieszkańców innych klatek ("a dlaczego nie nasza?"). Ważna rzecz - we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomość stanowi własność ogółu właścicieli. Dach, kominy, elewacje, klatki schodowe stanowią części wspólne nieruchomości. Stąd właściwa gradacja potrzeb remontowych (przede wszystkim z uwagi na bezpieczeństwo, w dalszej kolejności estetykę nieruchomości), budowanie świadomości i zrozumienia co do kolejności realizacji prac i uwarunkowań finansowych mogą pozwolić na sukcesywne utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.