W
serialu "Alternatywy 4" są dwie sceny. W pierwszej z przywołanych,
profesor Dąb Rozwadowski prosi wykonawcę o staranne położenie hiszpańskich
kafelków w łazience. Po zakończonej pracy odczuwa komfort jakości pracy i
estetyki wizualnej. Do czasu, gdy w mieszkaniu zjawia się ekipa wykonawców
(scena druga), którzy bez skrupułów ("i jedziemy") poszukując
trójnika, zbijają dopiero co położone kafelki. Twarz profesora pod koniec sceny
drugiej wyjaśnia wszystko.
Współcześnie
podobny dyskomfort ma miejsce w przypadku np. wymiany pionu. Tradycyjnie
posłużę się implikacją z zabytkowej kamienicy Wspólnoty Mieszkaniowej. Potrzeba
wymiany pionu istnieje (znaczny stopień zużycia technicznego instalacji w
przeciągu kilkudziesięciu lat od ... dnia montażu). Co więcej stanowi on część
wspólną nieruchomości, a poza kwestiami formalnymi (uchwała Wspólnoty
Mieszkaniowej, zbiór ofert na wykonawstwo prac, wybór oferenta). Podstawę do
podjęcia prac stanowi również art 13, pkt. 2 ustawy o własności lokali, cyt. "Na
żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu,
ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usunięcia
awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego
części lub innych lokali w dodatkowe instalacje".
Proszę
zauważyć, iż przywołany artykuł dotyczy obowiązku zezwolenia na wstęp do
lokalu, a nie do przeprowadzenia prac na części wspólnej (instalacji) w lokalu.
Idąc za tokiem myślenia ustawodawcy, obowiązek zezwolenia na wstęp do lokalu -
to także .... dobra wola właściciela. Pamiętam przypadek, gdy stałem przed
drzwiami mieszkania jako administrator wraz funkcjonariuszami Policji, Straży
Miejskiej, członkami Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, pracownikami Towarzystwa
Opieki nad Zwierzętami (sprawa dot. 30 kotów w lokalu o niewielkiej powierzchni
i uciążliwości "zapachowej" dla pozostałych mieszkańców). Sztab
ludzi. I co? I nic. Słysząc kroki w mieszkaniu mogliśmy tylko posłuchać.
Przyjmijmy
hipotetycznie, iż przekroczyliśmy próg mieszkania. W opisywanej kamienicy większość
mieszkań dysponuje podwyższonym standardem wykończenia. To także zazwyczaj
dotyczy obudowy instalacji w łazience (kafelki). Właściciele często
niechętnie widzą możliwość ingerencji we własność prywatną, ba mało tego
wskazują iż ... piony należą do nich (co nie jest zgodne z obowiązującym
prawem). Ewentualna zgoda właścicieli bywa poprzedzona oczekiwaniem od wykonawcy
gwarancji (w zakresie przywrócenia obudowy do stanu pierwotnego), jak
również okazania umowy wykonawcy ze Wspólnotą (jako właściciele, mają
prawo do wglądu do dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej), jego polisy
ubezpieczeniowej.
W
przypadku braku porozumienia z właścicielem, co możliwości udostępnienia
lokalu, przeprowadzenia prac na części wspólnej - instalacji, Wspólnoty
podejmują kroki na drodze prawnej. Z badanych przeze mnie przypadków (na
podstawie m.in. orzeczeń sądowych) często wyroki sądowe dotyczyły ....
udostępnienia lokalu "stojąc na straży" nienaruszalności własności
prywatnej, bez wiedzy i zgody właściciela.
Co
zrobić w tego typu sytuacjach? Można rozmawiać z właścicielami. Sprawy sądowe z
uwagi na czasokres i efekt końcowy (niekoniecznie zbieżny z oczekiwanym) to
ostateczność. Warto zwrócić właścicielom uwagę na fakt działania na rzecz
dobra wspólnego. Brak wymiany odcinka pionu, może w konsekwencji powodować awarię,
generować koszty Wspólnoty Mieszkaniowej. Zarząd Wspólnoty niekiedy prosi
"niezgodnych" właścicieli o pisemne oświadczenie woli o braku
zgody na wykonanie prac - wraz z przyjęciem odpowiedzialności za skutki braku
wymiany (w lokalu) w postaci awarii i szkód dla wszystkich właścicieli
(zalanie, uszczerbek na mieniu, naprawy, sprawy odszkodowawcze itd.). Wówczas
prace można wykonać z "pominięciem" lokalu, mając jednak argument do
podjęcia uchwały o obciążeniu kosztami awarii właścicieli
(niezgadzających się na wymianę odcinka pionu w lokalu). W rozmowach z
właścicielami warto wykazywać wiek instalacji, stan techniczny i zagrożenie
awariami (z przełożeniem na koszty Wspólnoty).
Aby
powyższe rozmowy z właścicielami nie miały charakteru "kija" należy
mieć na uwadze poszanowanie dla własności prywatnej z przedstawieniem propozycji
przywrócenia obudowy do stanu pierwotnego. Zazwyczaj tego typu zapisy
zawarte są w umowie Wspólnoty Mieszkaniowej z wykonawcą, mając na uwadze dobro
ogółu, ale również poszanowanie względem mienia prywatnego. Uczestniczyłem w
rozmowach z przedstawicielami firm wynajmujących mieszkanie (w imieniu
właściciela). W drodze porozumienia, wykonawca wymiany odcinka pionu
współpracował ściśle z wykonawcą ... pierwotnego montażu płytek
("odkrywka", demontaż i montaż płytek po wymianie odcinka pionu).
W
przypadku wymiany instalacji, zamierzeniem Wspólnoty Mieszkaniowej bywa również
olicznikowanie budynku. Instalacja wodomierzy ma pomóc w rozliczaniu
zużycia wody, co odniesieniu do lokali wynajmowanych (bez liczników) ma istotne
znaczenie (większa rotacja, większe zużycie wody, za którą płacą w praktyce ...
wszyscy właściciele - uchyb). Konieczność obciążania lokali (z tytułu
uchybu), których właściciele nie godzą się na wymianę instalacji, montaż
liczników wody może również być argumentem w rozmowach.
Wymiana
pionu, uzyskanie zgód właścicielskich na przeprowadzenie prac nie są tak proste
jak zbijanie kafelków. Należy jednak dążyć do porozumienia. Postępująca
korozja "będzie zgubą i dla nas i dla was" w postaci zwiększonej
ilości awarii, napraw, ponoszonych przez wszystkich właścicieli (także tych
niezgodnych) kosztów napraw. W konsekwencji - być może także decyzji o
zwiększeniu zaliczki na fundusz eksploatacyjny. Powyższe warto mieć na
uwadze. Marcin Olszewski.
Marcin
Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami
w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie
nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie
nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez
Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w
realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny
nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz
deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach
współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na
stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w
Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko
pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i
doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej
realizacji.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz